영끌했는데 6억 5천 떨어졌다. 서울 전세시장 폭락한 이유

[토픽 스피커 M1팀] 
현재 서울 아파트 전세 시장이 심상치 않다. 무슨 일이 있는지 같이 알아보자. 누구든 자신의 집을 갖고 싶어한다. 첫 집이라면 더더욱 신경써서 구매할 것이다. “앞으로 오를지..”, “비싼 가격은 아닐지” 등등.
잘 골라서 들어온 집인데 알고 보니 내 옆집, 윗집은 우리 집보다 많으면 10억씩 비싼 상황이 실제로 나온다면?

서울 아파트의 전세 시장에 상승바람이 불고 있다고 한다. 20년 7월 도입한 ‘임대차법’ 이후 전세가 말라가고 있다. 이는 기존 2년이던 전세 계약기간을 4년까지 늘린 탓에 물량순환이 안되어 결국 전세가 상승으로 이어지고 있는 추세다.

현재 1년 전과 비교해봐도 전세 물량은 절반 이상 확연하게 줄어든 상태다. 한 달 전과 비교해도 전세 물량이 5%나 줄었다고 한다. 거기에 더해 같은 단지, 같은 건물인데도 전세가가 5~10억씬 비싼 상황이 나오면서 세입자들이 놀랐다고 하는데 무슨 일일까?

강남구 은마아파트에서는 5월3일에는 4억 3000만원에 거래되던 매물이 5월25일에는 9억원으로 훌쩍 뛰었다. 이어 송파구에서는 6월6일 14억 5000만원이던 매물이 단 3일만에 7억 9800만원에 거래되며 6억 5000만원이나 낮은 가격에 거래됐다.

대체 이런 일이 왜 발생하는 걸까? 그 답은 임대차법 안에 포함된 ‘계약갱신 청구권’에 있다. 이는 세입자가 계약 연장을 요구할 때 전세가의 최대 5%까지만 인상하여 계약할 수 있게 하는 법이다. 쉽게 한번 계산해보자.

2년 전 10억에 전세를 준 집이 있다. 현재 집값은 15억원에 달한다. 그러나 세입자가 계약갱신을 청구할 경우 5%올린 가격인 10억 5000만원에 계약을 해줘야 한다. 건물주의 입장에서는 전세가를 낮게 받아야하니 손해라고 느낄 수 있다.


이런 상황이라 대부분 건물주는 “신규 계약시 애초에 전세가를 높게 불러야겠다”는 마음으로 계약을 하는 상황이 발생하고 있다. 신규 계약시에는 전세가 상한이 없기 때문이다. 이로 인해 실제 전세 매물은 줄어드는데 전세가는 계속 상승하는 상황이다.

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